海府办函〔2021〕265号

关于印发《海丰县国有建设用地改变土地使用条件实施办法》的通知

各镇（场、经济开发区）人民政府,县直各有关单位:

　　经县政府同意，现将《海丰县国有建设用地改变土地使用条件实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到问题，请径向县自然资源局反映。

　　海丰县人民政府办公室

　　2021年11月22日

海丰县国有建设用地改变土地使用条件实施办法

　　第一条 为进一步规范海丰县国有建设用地改变土地使用条件的行为，严格改变土地使用条件管理，防止国有土地资产流失。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等法律、法规，结合我县实际，制定本实施办法。

　　第二条 凡在海丰县范围内依法取得国有建设用地使用权后，涉及改变土地使用条件的，适用本办法。

　　第三条 本办法所称改变土地使用条件是指土地使用者在土地开发建设和利用中，经依法批准改变《国有建设用地使用权出让合同》（下简称《出让合同》）及其附件约定的土地用途、容积率等指标的行为。

　　第四条 土地使用者应严格按照《出让合同》及其附件约定使用土地，未经批准不得擅自改变土地使用条件。

　　第五条 在不影响国家利益和公众合法权益的前提下,符合下列条件之一的国有建设用地，可申请改变土地使用条件:

　　（一）国土空间总体规划和控制性详细规划调整或者修编,造成地块建设条件发生变化的;

　　（二）因公共利益、公共安全及市、县政府确定的重大项目导致地块的建设条件发生变化的;

　　（三）国家和省有关政策发生变化的。

　　第六条 具有下列情形之一的，收回土地使用权，重新招标、拍卖、挂牌出让：

　　（一）土地出让后未依合同开工建设，达到土地收回条件的;

　　（二）《出让合同》约定改变土地用途时，需收回土地使用权的;

　　（三）出让的工业、仓储、科教文卫等非经营性用地改为商业、住宅等经营性用地且需要重新建设的;

　　（四）其它整宗已供未开发土地确需改变土地用途、调整容积率的;

　　（五）国土空间总体规划或控制性详细规划调整，经县政府审批需要收回土地的。

　　第七条 申请办理改变土地使用条件应提供下列文件资料：

　　（一）改变土地使用条件书面申请；

　　（二）法人、法定代表人资格及身份证明；

　　（三）国有土地使用证或其他土地权属证明材料；

　　（四）有地上建筑物的，需提供房地产权证、地上建筑物及其他附着物产权证明；

　　（五）相关部门需要提供的其他资料。

　　第八条 改变土地使用条件按以下程序办理：

　　（一）土地使用权人向县自然资源行政主管部门提出改变土地使用条件申请，并提供第七条所述的资料。

　　（二）县自然资源行政主管部门核实宗地权属、权源等用地情况，按程序征求宗地相邻用地及相关部门意见，取得一致意见后，依据宗地区域建设详细规划，拟定规划方案提交县人民政府批准。

　　（三）经县人民政府批准后，由县自然资源主管部门按规定程序办理宗地规划设计要点。

　　（四）具备本实施办法规定的条件和要求，由县人民政府收回国有建设用地使用权的，申请人必须确保土地及地上建（构）筑物产权清晰、无债权债务及劳资纠纷。县自然资源主管部门与原土地使用权人签订收回国有土地使用权协议书，原国有建设用地土地使用权人交回地块及地上建筑物有关的不动产权利证书、用地批准文件或建设用地规划许可证等材料后，并按规定领取补偿款和申请办理注销登记手续。收回土地使用权统一纳入县政府土地储备库，并依法依规组织实施土地供应工作。

　　（五）符合以缴交地价差方式办理改变土地用途手续的，由自然资源部门按程序组织评估，依据评估结果制订补缴地价差方案报县人民政府批准。

　　第九条 改变土地使用条件补缴的土地出让金差价，由自然资源部门委托具有相关资质的评估机构按照规定评估确定。

　　第十条 已出让土地应补缴的地价差评估技术规范：

　　（一）估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以自然土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。

　　（二）调整容积率补缴地价。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。

　　核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。

　　因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

　　容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价。

　　（三）调整用途补缴地价。调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。

　　用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。

　　工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。

　　（四）多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。

　　用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。

　　因其他土地利用条件调整需补缴地价款的，参照上述技术思路评估。

　　核定需补缴地价款时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。

　　第十一条 未经县人民政府批准，发改部门不得办理立项，自然资源、住建等部门不得为土地使用者发放改变土地使用条件的不动产权证、建设规划许可证、施工许可证等证件或办理相关手续，不得对擅自改变土地使用条件的工程进行竣工验收。自然资源、住建等部门应建立长效联合机制，定期对本县范围内土地情况和房地产开发情况进行清查处理，杜绝擅自改变土地使用条件和规划条件的行为。

　　第十二条 对政府工作人员不按规定办理改变土地使用条件调整等手续的，由其所在单位或上级主管机关给予纠正;对在土地使用条件管理中失职渎职、滥用职权、徇私舞弊的，由主管部门或者纪检监察机关依纪依法追究责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第十三条改变土地使用条件管理参照本办法执行，本实施办法如与法律、法规不相一致的，以法律、法规的规定为准，本实施办法解释权归海丰县自然资源局。

　　第十四条本办法自印发之日起实施，有效期为2年。