汕府办〔2018〕26号

  

汕尾市人民政府办公室关于印发《汕尾市

“三旧”改造实施办法》的通知  

  

各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：  

《汕尾市“三旧”改造实施办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市推进“三旧”改造工作领导小组办公室（设在市国土资源局）反映。

  汕尾市人民政府办公室      
2018年11月13日

  

  

汕尾市“三旧”改造实施办法  

  

第一章 总 则  

  

第一条  为促进节约集约用地，加快实施汕尾市“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造和盘活利用各类低效城镇建设用地，根据《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发〔2016〕147号）、广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等文件精神，结合本市实际，制定本实施办法。  

第二条  本实施办法适用于汕尾市“三旧”改造工作。  

第三条  实施“三旧”改造，应当遵循“政府引导、市场运  

作、明晰产权、保障权益、统筹规划、有序推进、节约集约、提高效率、尊重历史、客观公正”的原则。  

第四条  “三旧”改造工作由各级人民政府统一领导，市人民政府成立推进“三旧”改造工作领导小组（以下简称“市领导小组”），市领导小组由市发改部门、财政部门、城乡规划部门、国土资源部门、住房建设部门、水务部门、城管部门、银监部门、文化广播新闻部门、金融部门、税务部门、人力资源和社会保障部门、环境部门、农业部门、林业部门、商务部门、审计部门、国资部门、工商部门、人防部门、经济信息部门、公安部门、法制部门、司法部门、市中级人民法院、市人民检察院等部门组成。县（市、区）一级人民政府相应成立推进“三旧”改造工作领导小组（以下简称“县（市、区）领导小组”）。  

（一）市领导小组是全市“三旧”改造工作的议事协调和决策审批机构，负责全市“三旧”改造领导工作及“三旧”改造工作的重大事项决策；负责省人民政府委托授权的旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的土地征收、完善历史用地手续、“三地”手续等审批事项；负责城区及红海湾开发区、华侨管理区范围内“三旧”改造项目的审批事项；负责陆丰市、海丰县、陆河县范围内“三旧”改造项目的备案。  

（二）市领导小组下设市推进“三旧”改造工作领导小组办公室（以下简称“市三旧办”），办公室设在市国土资源部门，负责市领导小组的日常工作。市三旧办负责组织、协调全市“三旧”改造工作；负责制定“三旧”改造地方配套政策和相关技术规范；负责市领导小组审批权限范围内“三旧”改造项目报审报批文件的审查工作；负责城区、红海湾开发区、华侨管理区范围内“旧厂房”改造项目的标图建库、项目立项、权属核查、改造方案、改造主体认定等事项的审查报批工作；负责市领导小组审批的“三旧”改造项目年度实施计划公告工作。  

（三）县（市、区）领导小组负责统筹、协调辖区范围内“三旧”改造项目事项；决策重大疑难问题；负责统筹辖区范围内“三旧”改造项目权属核查及数据统计工作。其中城区、红海湾开发区、华侨管理区领导小组负责辖区范围内的“旧城镇”、“旧村庄”改造项目标图建库、项目立项、改造方案、改造主体认定等事项的审核及报批工作；陆丰市、海丰县、陆河县领导小组负责辖区范围内的“三旧”改造项目标图建库、项目立项、改造方案、改造主体认定等事项的审批工作。  

（四）城区、红海湾开发区、华侨管理区分别成立推进“三旧”改造工作领导小组办公室（以下简称“区三旧办”），负责贯彻执行国家、省、市“三旧”改造的相关文件精神；负责“旧城镇”、“旧村庄”改造项目标图建库、项目立项、改造方案、改造主体认定等事项的审查工作；负责“旧城镇”、“旧村庄”改造项目权属核查工作；负责统筹推进“三旧”改造信息化建设及信息、档案、综合统计工作。区三旧办对区领导小组负责。  

（五）陆丰市、海丰县、陆河县分别成立推进“三旧”改造工作领导小组办公室（以下简称“县（市）三旧办”），负责贯彻执行国家、省、市“三旧”改造的相关文件精神，组织“三旧”改造政策研究；拟订有关政策、标准、技术规范，经市领导小组批准后组织实施；协调编制“三旧”改造项目规划；组织“三旧”改造项目标图建库工作；负责“三旧”改造项目权属核查工作；负责“三旧”改造项目涉及的各类土地报批前期工作；负责组织“三旧”改造项目可行性研究和论证；负责审查“三旧”改造项目、改造主体和改造方案；负责统筹推进“三旧”改造信息化建设及信息、档案、综合统计工作；负责协调镇政府及相关职能部门的“三旧”改造工作；负责辖区范围内“三旧”改造项目年度实施计划公告工作。县（市）三旧办对县（市）领导小组负责。  

第五条  政府各职能部门按照本办法的规定，依法行政，履行职责，严格把关，做好服务，有序推进“三旧”改造。  

（一）发展和改革部门负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项工作；  

（二）财政部门负责土地出让金的收支管理和监督工作；  

（三）国土资源局部门负责指导“三旧”改造方案的编制，负责办理农用地转用、征收土地等用地报批审核工作以及国有或集体建设用地供地手续，负责土地确权、登记；  

（四）住房和城乡建设部门负责“三旧”改造项目的拆除和工程建设监管；  

（五）城乡规划部门负责编制“三旧”改造专项规划，负责指导“三旧”项目规划的制定，负责提供项目的规划条件，办理项目的规划手续；  

（六）城市管理综合执法部门负责“三旧”改造中的违法建筑查处管理；  

（七）环境保护部门负责“三旧”改造中环境影响评估和环境保护方案审查等工作；  

（八）国有资产管理部门负责审查“三旧”改造项目涉及国有企业改造项目以及国有资产处置方面的事项；  

（九）文物保护部门负责核查“三旧”改造范围文物现状和审查文物保护专项方案；  

（十）法院、检察院、公安、司法、农业、林业、商务、法制、人社、审计、税务、工商、金融、银监、人防、经信、水务等相关部门在各自职责范围内对“三旧”改造进行指导和监督；  

（十一）其他有关部门按职能分工配合审查“三旧”改造方案，有关文件未明确的审查内容由三旧办负责审查。  

第六条  “三旧”改造项目按国家和省有关规定减免所涉及的行政事业性收费。  

“三旧”改造项目重建后回迁安置部分的城市基础设施配套费予以扣减。  

第七条  市城乡规划部门依据全市城乡总体规划和土地利用总体规划，组织编制城区、红海湾开发区、华侨管理区的“三旧”改造专项规划，报市政府审批。  

陆丰市、海丰县、陆河县城乡规划部门在市三旧办、市城乡规划部门的指导下，依据全市城乡总体规划和土地利用总体规划，组织编制各县（市）的“三旧”改造专项规划，经各县（市）领导小组同意后，由市城乡规划局审核并报市政府审批。  

各“三旧”改造专项规划报市政府审批通过后实施，并报省人民政府主管部门备案。  

第八条  “三旧”改造年度实施计划实行动态管理，“三旧”改造项目完成项目审批后方可列入年度实施计划，市、各县（市）三旧办根据项目审批情况制定年度实施计划，同时根据本办法第十三条的规定进行公告。  

各县（市）三旧办应当将其审批情况和年度实施计划制定情况及时报市三旧办备案。  

第九条  对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的片区，并已纳入棚户区改造计划或棚户区改造项目台账的，或者虽未纳入计划或台账，但政府相关部门另有棚改计划安排的，按照棚户区改造相关规定实施改造，不再采用“三旧”改造的方式进行改造。  

改造项目未纳入棚户区改造计划或棚户区改造项目台账，但符合棚户区改造条件的，由申报主体选择对项目进行棚户区改造或“三旧”改造。棚户区改造与“三旧”改造政策不同时适用于同一个改造项目。  

  

第二章 “三旧”改造项目申报和审批  

  

第十条“三旧”改造项目的认定应当同时符合以下条件：  

（一）拟改造项目用地符合土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造专项规划和所在区域产业发展规划；  

（二）拟改造项目用地、房屋权属无争议，已完成地籍调查和确权登记；  

（三）没有合法用地手续的用地的，用地行为发生在2009年12月31日前且已与农村集体经济组织或农户签订征地协议；  

（四）拟改造项目用地在土地利用现状图和2009年12月31日前航空（卫星）正射影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地；  

（五）拟改造项目用地已纳入“三旧”改造地块标图建库范围;  

（六）拟改造项目用地面积原则上不小于3000平方米。  

市政府可以根据本市发展需要，对“旧城镇”、“旧厂房”、“旧村庄”改造项目分别制定认定标准。  

第十一条  陆丰市、海丰县、陆河县“三旧”项目申报主体向项目所在的县（市）三旧办申报“三旧”改造项目认定。城区、红海湾开发区、华侨管理区的“旧城镇”、“旧村庄”项目申报主体向项目所在区三旧办申报“三旧”改造项目认定，“旧厂房”项目申报主体向市三旧办申报“三旧”改造项目认定。  

“三旧”改造项目可以由以下主体作为申报主体进行申报：  

（一）项目范围内的不动产权利人自行申报，其中范围内用地属农村集体经济组织的，由该集体经济组织申报；  

（二）项目范围内的不动产权利人委托单一市场主体或与市场主体形成单一主体申报；  

（三）政府相关部门申报。  

第十二条  申报“三旧”改造项目的，项目范围内权利主体的改造意愿应当符合下列条件：  

（一）项目范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行改造；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行改造；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行改造。  

项目范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于项目范围内用地面积的80%。  

（二）项目范围内用地涉及农村集体经济组织的集体建设用地或国有建设用地的，应当组织村民进行表决，经三分之二以上村民户代表同意后进行改造。  

第十三条  “三旧”改造项目申报和审批应当按以下程序开展：  

（一）申报材料初审  

市、各区、各县（市）三旧办在收到申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料缺失、缺漏或不符合相关要求的，书面答复申请人并说明理由。  

（二）开展权属调查  

经初审通过的，由市、各区、各县（市）领导小组根据“三旧”改造专项规划和申报主体的申请，组织区、县（市）各级人民政府、国土资源部门、住房建设部门以及土地和房屋权利人开展权属调查工作。申报主体应当编制改造范围宗地权属分布图和各宗地的权属状况列表（含权利人、权属性质、土地坐落、宗地面积、用途、使用期限、土地证书编号等），其中无权属证明材料的，应当由相关权利人进行申报并承诺承担申报不实的一切责任，由当地村（居）民委员会根据相关权利人的申报材料证明土地、房屋的实际归属，由当地镇（街）政府进行公示后确认土地、房屋的实际归属。  

（三）申报材料实质审查  

对于初审通过的申报材料，市、各区、各县（市）三旧办应当在权属调查完成之日起20个工作日内，按照“三旧”改造专项规划的相关要求，研究讨论申报主体申报的项目是否符合城乡规划、土地利用总体规划，确定改造地块的界线范围，对改造意愿达成情况进行审查，对改造范围内的现状建设情况进行核查，对申报进行改造的必要性及改造范围的合理性等因素进行综合判断。  

申报材料不符合要求的，应当书面答复申请人并说明理由。  

（四）征求意见  

市、各区、各县（市）三旧办在对申报材料进行实质审查的同时，应当征求相关部门及公众的意见，各部门依据各自职责提出意见反馈至市、各区、各县（市）三旧办。  

（五）项目审查  

市、各区、各县（市）三旧办根据实质审查结果、各部门反馈意见及公众意见，对改造项目形成审查意见。  

（六）项目审批及公告  

1.属于城区、红海湾开发区、华侨管理区辖区内的“旧城镇”、“旧村庄”项目，由各区三旧办受理申报并对申报完成审查后报各区领导小组审核，各区领导小组审核同意的，报由市领导小组审批；“旧厂房”项目由市三旧办受理申报并对申报完成审查后，报市领导小组审批。  

2.属于陆丰市、海丰县、陆河县辖区内的项目，由各县（市）领导小组审批，审批通过后报市领导小组备案。  

3.项目涉及旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的土地征收、完善历史用地、“三地”等需要市领导小组审批的手续，应当在项目审批完成列入年度实施计划后，由市、各区、各县（市）三旧办向市领导小组报送材料完成审批。相关审批手续参照本实施办法二十二条、二十三条、二十四条、二十五条的规定执行。  

市、各区、各县（市）三旧办对改造项目形成的审查意见，可与对项目改造方案形成的审查意见共同报审。  

项目审批通过后应当列入年度实施计划，由审批机构在项目现场、汕尾日报及市、各区、各县（市）人民政府网站上对审批结果及年度实施计划进行公告。  

  

第三章   “三旧”改造项目规划编制和改造方案制定  

  

第十四条  在改造项目完成权属调查后，由市、各区、各县（市）三旧办去函市、各县（市）城乡规划部门，确定项目规划编制情况。  

市、各县（市）城乡规划部门出具项目地块的规划条件中，应当明确告知改造地块容积率、建筑面积、建筑密度、道路规划、公共配套、红线退线要求、公益性用地移交要求、绿地率等内容。  

第十五条  申报主体收到规划条件后，应当委托具有乙级以上规划设计资质的规划编制单位，结合土地建筑物核查结果，根据控制性详细规划、“三旧”改造专项规划和规划条件编制项目改造方案。  

改造方案应当包含以下内容：  

（一）改造地块的基本情况；  

（二）城乡规划现状情况；  

（三）土地利用现状情况；  

（四）签订搬迁补偿安置协议情况和计划；  

（五）土地拟改造情况；  

（六）红线退线情况；  

（七）周边及项目范围内道路情况；  

（八）公益性用地移交情况；  

（九）历史文化遗存保护情况。  

第十六条  市、各区、各县（市）三旧办在受理“三旧”改造方案申报材料后10个工作日内对申报材料进行核对，并根据已生效的“三旧”改造专项规划及规划条件对改造方案进行审查并征求相关部门意见。  

城区、红海湾开发区、华侨管理区辖区内的“旧城镇”、“旧村庄”改造项目实施方案由各区三旧办受理申报材料并展开方案审查及征求意见，“旧厂房”改造项目实施方案由市三旧办受理申报材料并展开方案审查及征求意见。  

陆丰市、海丰县、陆河县内的项目实施方案由各县（市）三旧办受理申报材料并展开方案审查及征求意见。  

第十七条  在收到相关部门意见后10个工作日内，市、各区、各县（市）三旧办对相关意见进行汇总和处理，形成审查意见，并按以下程序报审：  

（一）属于城区、红海湾开发区、华侨管理区辖区内的“旧城镇”、“旧村庄”项目，由各区三旧办对改造方案进行审查后报各区领导小组审核，审核通过的，报市领导小组审批；“旧厂房”项目由市三旧办对改造方案进行审查后报市领导小组审批。  

（二）属于陆丰市、海丰县、陆河县辖区内的项目，由各县（市）三旧办对改造方案进行审查，审查通过的，报各县（市）领导小组审批，审批通过后报市领导小组备案。  

改造方案审批通过的，由审批机构函复申请人。  

第十八条  “三旧”改造方案经批准后，审批机构应当在10个工作日内函复申报主体，并在项目现场、汕尾日报及市、各区、各县（市）人民政府网站上进行公告。  

“三旧”改造方案的批准视为已完成控制性详细规划相应内容的编制和修改。经批准的“三旧”改造方案是相关行政许可和行政审批的依据。  

  

第四章 “三旧”改造主体认定和供地  

  

第十九条  “三旧”改造项目形成单一权利主体后，由该单一主体向市、各区、各县（市）三旧办提交改造主体认定申请。  

改造主体认定应当提交以下申请材料：  

（一）项目改造主体认定申请书；  

（二）申请单位资质证明；  

（三）“三旧”改造项目改造范围、改造范围内土地及建筑物权属情况；  

（四）改造地块不动产权利人有效表决选择申请单位的证明材料；  

（五）“三旧”改造政策规定的其他材料。  

城区、红海湾开发区、华侨管理区的“旧城镇”、“旧村庄”改造项目改造主体认定由各区三旧办审查后报各区领导小组审核，审核通过后，报市领导小组审批及公告；“旧厂房”改造项目改造主体认定由市三旧办审查后，报市领导小组审批及公告。  

陆丰市、海丰县、陆河县的改造主体认定由各县（市）三旧办负责审查工作，各县（市）领导小组负责审批及公告。  

前期工作准备充分的项目，改造主体认定可以与改造方案同时报批。  

第二十条  各区、各县（市）住房建设部门负责组织和监督改造范围内建筑物拆除工作。  

改造主体对改造范围内建筑物进行拆除，应当将拆除工程发包给具有相应资质的施工单位实施，并在拆除工程施工十五日前，将施工单位资质等级证明，拟拆除建筑物、构筑物及可能危及毗邻建筑物的说明，拆除施工组织方案，堆放、清除废弃物的措施等资料报送各区、各县（市）住建部门、城管部门及属地街道、镇政府备案。未经报备，擅自拆除改造范围内建筑物的，由上述部门依法处理。  

第二十一条  改造主体完成建筑物拆除后，向项目所在辖区国土资源部门申请办理不动产权属证书的注销登记。申请不动产权属证书注销时应当提供以下材料：  

（一）申请表；  

（二）申请人身份证明及委托书；  

（三）申请注销的不动产权属证书；  

（四）与申请注销房地产权属证书相对应的搬迁补偿安置协议；  

（五）项目改造主体确认文件；  

（六）各区、各县（市）住房建设部门出具的建筑物已经拆除的确认文件；  

（七）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他资料。  

第二十二条  纳入“三旧”改造项目内有农村集体经济组织集体建设用地的，在符合下列条件的前提下，农村集体经济组织可以向市、各区、各县（市）三旧办申请将集体建设用地转为国有建设用地：  

（一）土地权属清楚，无争议；  

（二）该集体建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划；  

（三）经村集体经济组织组织村民进行表决，经三分之二以上村民户代表同意。  

城区、红海湾开发区、华侨管理区范围内的“旧城镇”、“旧村庄”所涉及集体建设用地转为国有建设用地由各区三旧办对申请材料进行审查后报各区领导小组审核，审核通过后，报市领导小组审批。  

陆丰市、海丰县、陆河县范围内的集体建设用地转为国有建设用地由各县（市）三旧办对申请材料进行审查且征得各县（市）领导小组同意后向市领导小组报送审批。  

市领导小组根据省人民政府委托，审批土地征收手续和完善土地征收手续，并以市、县（市）人民政府名义发布公告，具体工作由市、县（市）三旧办负责。  

第二十三条  对纳入“三旧”改造范围，符合土地利用总体规划和城乡规划、没有合法手续且已实际使用的建设用地，上盖物基底面积达到改造项目总面积30%以上，或上盖物占地比例虽不足30%，但符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，并且拟采取拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施等方式改造的，由市领导小组根据粤府〔2009〕78号文、粤府办〔2009〕122号文、粤府〔2016〕96号文、粤国土资规字〔2018〕3号文及广东省人民政府的其他规定，按照现状地类完善建设用地手续，并以市、县（市）人民政府名义发布公告，具体工作由市、县（市）三旧办负责。  

第二十四条  “三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地（以下称“三地”）办理农用地转用或土地征收手续的，面积大于3亩，或累计面积超过项目主体地块面积（不含“三地”面积）10%，且原则上不超过20%，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可将其农用地转用和土地征收报批材料，连同由市、各区、各县（市）三旧办对申报地块的相关说明（包括是否符合“三地”定义、图形特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等）一并报市领导小组根据个案处理原则进行审批。  

涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。  

超标“三地”属于国有建设用地，且主体地块的改造方案已经有权机关批准的，市领导小组也可以根据个案处理原则进行审批。  

“三地”审批后以市、县（市）人民政府名义发布公告，具体工作由市、县（市）三旧办负责。  

第二十五条  前期工作准备充分的项目涉及农村集体建设用地转为国有建设用地手续、各类建设用地完善手续、“三地”办理农用地转用或土地征收手续的，可在申报改造方案和改造主体时，同时报市领导小组审批上述手续。  

第二十六条  “三旧”改造的用地属于政府收购储备后再次供地的，应当以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让。  

第二十七条  本市“三旧”改造土地出让金收取标准由市政府另行制定。  

第二十八条  改造主体完成不动产权证注销后，向国土资源部门申请土地出让金测算、建设用地审批及土地使用权出让合同签订。国土资源部门应当在20个工作日内完成土地出让金测算和审批，出具土地出让金缴款通知单。改造主体按规定缴纳相应款项后，国土资源部门在10个工作日内向改造主体核发《建设用地批准书》，并与其签订土地使用权出让合同。  

除法律、法规、规章及规范性文件规定的条款外，土地使用权出让合同还应当明确约定按照项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房产不得申请预售。  

第二十九条  “三旧”改造项目需要移交公益用地的，改造主体应当在取得《建设用地批准书》和签订土地使用权出让合同前向国土资源部门申请办理公益用地移交手续，国土资源部门于5个工作日内办理接受手续。  

未涉及公益用地移交，而采取移交建筑面积的，由改造主体根据改造方案与市、各区或各县（市）住房建设部门在项目竣工后办理建筑产权移交和登记手续。  

  

第五章  项目监管  

  

第三十条  各区、各县（市）人民政府应当与辖区内的改造项目改造主体签订项目实施监管协议，协议中应当明确以下内容：  

（一）改造主体按照“三旧”改造方案要求应当履行的移交城市基础设施和公共服务设施用地等义务；  

（二）改造主体应当完成搬迁，并按照搬迁补偿安置方案履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置等义务；  

（三）改造项目实施进度安排及完成时限；  

（四）各区、各县（市）人民政府采取的设立资金监管账户或者其他监管措施，采取银行保函的，应当为无条件见索即付、不可撤销的银行保函；  

（五）双方约定的其他事项。  

第三十一条  各区、各县（市）三旧办应当将项目搬迁安置方案及项目实施监管协议的履行情况报房地产预售审批部门，并明确用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案申请预售。  

第三十二条  改造项目涉及道路、保障性住房、城市基础设施和公共服务设施等配建要求的，由城乡规划、住房建设等部门负责监督，在项目竣工验收后由改造主体办理移交手续。  

  

第六章 附则  

  

第三十三条  本实施办法由市推进“三旧”改造工作领导小组办公室负责解释。  

第三十四条  本实施办法自发布之日起施行。本实施办法发布之日起，《汕尾市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法》（汕府办〔2010〕22号）同时废止。